Il creditore del condominio può agire per l’intero suo credito indifferentemente nei confronti dei singoli condomini?

A tale quesito hanno dato una risposta negativa le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008, in cui veniva statuito il principio secondo il quale le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà e non della solidarietà. Ai singoli si imputano quindi, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", afferenti le spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, essendo peraltro tali obbligazioni per loro natura divisibili. Il dettato di tale sentenza è stato poi recepito dal legislatore con la legge di riforma del condominio, che ha inserito all’art. 63 disp. att. c.c. il principio  secondo il quale i creditori del condominio non potranno agire nei confronti dei  condomini in regola con i pagamenti se non dopo l‘escussione dei condomini morosi, i cui nominativi l’amministratore dovrà comunicare su richiesta del creditore. Viene poi da porsi parecchi interrogativi in merito alla correttezza della prassi, molto diffusa nella pratica, da parte dei creditori di procedere al pignoramento del conto corrente condominiale: tale azione, anche se non risultano esservi precedenti in questo senso, apparirebbe illegittima, poiché, ovviamente, sul conto corrente condominiale sono depositate le somme corrisposte dai condomini in regola con i pagamenti, non invece quelle dei condomini morosi, che dovrebbero essere, secondo il dettato normativo sopra citato, preventivamente escussi.

Il conto corrente condominiale è pignorabile?

Il pignoramento del conto corrente intestato al condominio da parte dei creditori di quest’ultimo configgerebbe, almeno in teoria, con il beneficium excussionis introdotto dalla legge di riforma del condominio che ha inserito  all’art. 63 disp. Att. c.c le parole “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini…”.

Sul conto corrente condominiale transita infatti, ovviamente, il denaro dei condomini in regola con i pagamenti con la conseguente, teorica, impossibile aggressione da parte dei creditori del condominio i quali dovrebbero, in prima battuta, agire nei confronti dei condomini morosi.

Tale tesi viene però smentita dal presupposto secondo il quale, dal momento in cui le somme transitano sul conto corrente condominiale, le stesse diverranno unicamente riferibili al condominio.

In tal senso si è espresso il Tribunale di Reggio Emilia con sentenza del 16 maggio 2014 in cui si legge che le somme depositate sul conto corrente condominiale, formalmente intestate all’ente di gestione, che ne può disporre secondo le decisioni assembleari, devono considerarsi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini. Coincidono quindi il soggetto debitore (condominio) ed il soggetto titolare del patrimonio aggredibile, con la conseguente esperibilità dell’azione esecutiva sul conto corrente condominiale.

Trib. Reggio Emilia 16 maggio 2014

L’amministratore di condominio deve fornire ai creditori condominiali che ne facciano richiesta i dati dei condomini e lo stato dei pagamenti?

Sul punto si è pronunciato affermativamente il Tribunale di Monza con sentenza n. 3717 del 3 giugno 2015, specificando che, qualora il pagamento del debito – nella fattispecie la parcella di un legale – sia già stato deliberato dall’assemblea condominiale l’amministratore sarà tenuto, in ottemperanza al disposto di cui all’art. 63 disp. att. c.c., a fornire al creditore del condominio i dati dei condomini morosi ed il creditore richiedente non potrà agire nei confronti dei condomini virtuosi che dopo l’inutile escussione di quelli morosi. Qualora invece il pagamento del debito non sia ancora stato deliberato l’amministratore sarà tenuto, ove richiesto, a fornire al creditore i dati dell’intera compagine condominiale ed i singoli condomini saranno tenuti al pagamento del debito condominiale nei limiti della propria quota millesimale, così come stabilito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9148/2008, che ha affermato il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali.

 

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